הליך מכירת דירה, חנות או בית ע"י כונסי נכסים במקרה של גירושין או מימוש עזבון הוא הליך פרטי של בעלי הנכס, (המסוכסכים בינם לבין עצמם), ללא התערבות גורם זר. במכירה אחרת ע"י כונס מדובר בפעולת נשייה של צדדי ג', כמו בנק וכדומה. למכירה ע"י כונסים של בני זוג בהליכי גירושין יצא שם רע, כאילו זה "מסוכן" ו"לא בטוח". ממש לא. המכירה הינה אחראית, מובטחת, מעוגנת בביטחונות ראויים. יש כמה בעיות אופייניות, אלא שאין בהן כדי להכשיל.
האינטרס של בעלי הנכס, הוא להשיג את המחיר הגבוה ביותר, המהירות אינה חשובה. נושים הרוצים את כספם אצה להם הדרך ועל חשבון העלי הנכס.
נכון שלפעמים יש אינטרסים נוספים: מצד אחד המוכר החפץ לרכוש את חלקו של השני בנכס או לסרבל את פעולת המכירה בשל רצונו להמשיך לגור שם.
פעולת המכירה (הנקראת "התמחרות") נעשית ע"י הצדדים תחת פיקוח ביהמ"ש לענייני משפחה (לעיתים רחוקות – ע"י ההוצל"פ). באם המחיר המושג מתאים יכולים הצדדים להסכים למכור, או להחליט לא למכור, כדי להמשיך ולפרסם, או לדחות את המכירה למועד אחר שהרי אין כל נושה מאחוריהם. במודעת המכרז מודיעים הכונסים כי אין הם חייבים לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או בכלל וכי הם רשאים לנהל מו"מ עם מדוע כזה או אחר. מדובר איפוא במכרז פרטי וללא הגבלות שהן.
יכול גם אחד הצדדים לנסות לאכוף את המכירה על השני ע"י פנייה לביהמ"ש. ביהמ"ש יאשר מכירה כאשר המחיר מתאים להערכת שמאי, לפחות 85% מהערכה או שיורה על המשך מכירה כדי להשיג מחיר גבוה יותר.
תמיד, לכל צד קיימת אפשרות לרכוש את חלקו של משנהו במחיר הגבוה ביותר שהוצע בלי שידרש להוסיף מחיר (בשפה המשפטית – "זכות סירוב ראשונה").
קורה לפעמים שבעלי הנכס מתחרים בינם לבין עצמם. המציעים הזרים במקרה הזה חשים "שהם בצד", כי המלחמה בין בעלי הנכס נעשית בעזרתם ועל גבם וכי השקעת זמנם וכספם בענין היתה לריק.
אין ספק כי הצעות רציניות של מציעים זרים מהוות קריטריון מהותי לצורך רכישת הנכס זמ"ז, כ"א את חלקו של השני, אך כאלה הם חוקי המשחק ועל המציעים הזרים לדעת זאת מראש.
אנו טוענים כי במכירה ע"י כונסים מושג מחיר גבוה.
במשרדנו נמכרו נכסים בהליך התמחרות:
הנכס אזור הערכת שמאי נמכר הפרש באחוזים
דירת 2 חדרים רמת-גן 120,000$ 134,000$ 12% +
דירת 2 חדרים ת"א 150,000$ 174,000$ 16% +
בית חד קומתי פתח-תקוה 160,000$ 196,100$ 23% +
בית פרטי הרצליה הרצליה 410,000$ 395,000$ (ע"י הבעל) 3.5%-
דירת 3.5 חדרים רעננה 175,000$ 160,000$ 9%-
בית בן 2 קומות ראשון לציון 280,000$ 276,000$ 2%-
דירה 4 חדרים רמת השרון 235,000 $ 263,000$(ע"י האישה) 12% +
בית חד קומתי 3 חדרים הוד השרון 250,000$ 333,000$ (ע"י הבעל) 33% +
דירת גג – 5 חדרים רמת גן 520,000$ 605,000$ (ע"י הבעל) 16.5% +
בית פרטי שילת 625,000$ 660,000$ 5.5% +
חנות כ- 69 מ"ר (מחצית) קרליבך ת"א 55,000$ (מחצית חנות) 88,735$ 61% +
חנות כ- 150 מ"ר
(מחצית) קרליבך ת"א 130,000$ (מחצית חנות) 246,647$ 90% +
פעולת המכירה שנעשית ע"י כונסי נכסים המייצגים בעלי נכס, נעשית בפיקוח ביהמ"ש והרכישה מהם הינה בטוחה למדי, מוגנת גם בחוק (סע' 34 א' לחוק המכר התשכח-1968). אך יש לפעמים סכסוכים בין בעלי הנכס דבר שיכול לעכב את חתימת החוזה או למנוע את הרכישה ע"י צד ג'.
הכונסים מקבלים את שכרם מתמורת הנכס שמכרו, בשיעור מקסימלי של כ-4% + מע"מ מתמורת המכירה. הקונים אינם שותפים לתשלום. שכה"ט נקבע ע"י ביהמ"ש.
כמובן שהקונים יכולים להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם ועל חשבונם – אך חובת הכונסים היא לסיים את העיסקה ולרשום את הנכס ע"ש הקונים. רק לאחר הרישום הכונסים ישוחררו מתפקידם וגם יקבלו את שכה"ט מתוך התמורה, דבר המבטיח לקונים פעולות מהירות ויעילות מירבית.
לכונסים אינטרס להשיג מחיר מקסימלי שיגדיל את שכרם והם חייבים לבצע את הרישום על שם הקונים במהירות האפשרית.
לסיכום – בניגוד למה שמקובל לחשוב, די בטוח לרכוש נכס מכונסי מכסים המייצגים בני זוג בהליכי גירושין או יורשים של עזבון. אין לחשוש להשפעה רעה של בני זוג. יחד עם זאת לא תמיד קונה זר יצליח לקנות, כשבני הזוג או היורשים מתחרים זה בזה, לפעמים בכל מחיר!!! הקונה הזר מבזבז את זמנו וכספו, ובעצם הפך ל"כלי מדידה".
המחירים המושגים בעסקאות אלו הינם ריאליים ונכונים עפ"י תנאי השוק, ואפילו גבוהים ממנו. קשה למצוא "מציאות" ואין מציאות. בעלי הנכס כלל אינם ממהרים להיפטר מהנכס. הם מקווים להשיג מחיר ריאלי או לרכוש בעצמם את הנכס מידי השותף השני, כיוון שהמכירה הזו הינה באחריות משפטית, המכירה בדרך זו מומלצת ומעניינת, כדאית למוכרים.
